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Les étapes importantes lors de l’acquisition de votre commerce.

CIBLE&PRO· NOVEMBRE 2019

Pour pouvoir acheter un commerce dans des conditions optimales, l’essentiel est d’être entouré par un professionnel compétent qui vous guidera tout au long de votre recherche.

Commencez par définir votre projet et surtout votre budget. L’apport personnel est un critère de premier ordre qui vous sera systématiquement demandé lors d’une prise de contact. Bien calculer son budget dès le départ fait partie des priorités. Ne pas oublier de compter les frais de droit de mutation, les honoraires, le fond de roulement, le dépôt de garantie, les travaux…
Important : En règle générale, la banque vous accordera un prêt si vous avez un apport suffisant (au minimum 30 % du budget global).

Les visites.
Une fois que vous avez rencontré votre consultant CIBLE & PRO et défini ensemble l’emplacement et le secteur en fonction de votre clientèle, le type d’affaire et les critères nécessaires à votre projet. Rendez-vous disponible rapidement pour les visites, il est important pour vous d’être réactif pour ne rien laisser passer au risque d’être déçu. Le marché bordelais reste tendu dans le centre-ville et les locaux qui sont au prix partent rapidement.

La négociation.
Ça y est vous avez trouvé le bien idéal pour votre activité. Faites une offre cohérente au risque de louper l’achat. Nous serons là pour défendre votre proposition et négocier au maximum toutes les conditions de la cession, mais sachez bien que nous ne faisons pas encore de miracle… N’hésitez pas à nous solliciter, nous connaissons parfaitement le marché bordelais et nous pourrons vous guider sur les prix pratiqués dans le secteur pour optimiser votre achat.

Le juridique et le financier.
Allez-vous y êtes presque encore un peu d’attente. Votre offre a été acceptée et votre consultant CIBLE & PRO a pris le temps de soulever et de valider tous les points et les problématiques éventuelles qu’il est possible de rencontrer lors d’une transaction. Il vous reste la partie juridique, le compromis de vente, la levée des conditions suspensives, la rédaction du bail si celui-ci est neuf et la signature définitive. Nous serons présents à vos côtés et nous vous suivrons lors de toutes les étapes indispensables avec votre conseillé juridique.

Champagne.
Et voilà, le champagne est là. Les sourires aux lèvres, la transaction s’est bien déroulée. Nous passerons vous voir de temps en temps et nous resterons disponibles et à votre écoute pour toutes questions éventuelles. A très bientôt pour de nouvelles aventures.


La licence IV

CIBLE&PRO· NOVEMBRE 2019

Ce qu’il faut savoir sur la licence IV. Parlons peu parlons bien.

Pour pouvoir transférer ou implanter une licence IV, quelques règles sont à connaitre :

En effet, sur la commune de Bordeaux, la création d’une licence IV est proscrite comme l’indique l’article L. 3332-1 du code la santé publique. (Le nombre de débit de boisson autorisé dans la commune est atteint ou dépassé soit 1 débit pour 450 habitants).

Toutefois, pour pouvoir transférer une licence de débit de boissons c’est encore possible selon certaines conditions :

Pour obtenir la licence IV dans votre établissement (Restaurants, pubs, bars,cafés…) il faut en premier lieu effectuer des démarches administratives, et divers documents sont à fournir:

Sur le centre historique de Bordeaux, il est très compliqué voir impossible d’installer la licence IV puisque la commune est protégée par deux arrêtés préfectoraux qui déterminent l’étendue de la zone de protection et la distance d’interdiction.

L’interdiction d’implantation concerne aussi les lieux proches des établissements de santé et de retraite, mais aussi stade, piscine, terrain de sport, les entreprises de plus de 1000 salariés, les lieux de culte, cimetière, école, caserne…

C’est le procureur de la république qui vous donnera l’autorisation ou non de l’implantation

A noter également vous devrez obtenir votre permis d’exploitation. C’est une formation obligatoire qui vous permettra d’installer votre licence de débit de boissons pour la consommation d’alcool sur place (licence III et IV).

Ne foncer donc pas tête baissée et contactez plutôt un professionnel.

Maxime MELIN directeur de l’agence CIBLE & Pro est expert en transactions de fonds de commerce et débits de boissons à Bordeaux, il prendra le temps de vous conseiller et vous guidera dans vos démarches pour une transaction réussie.


LE FONDS DE COMMERCE

CIBLE&PRO· OCTOBRE 2019

Un petit point sur la notion de fonds de commerce.

L’immobilier Commercial / Entreprise correspond aux transactions réalisées de location, d’achat ou de vente des biens destinés à une activité professionnelle.

Très souvent les entreprises parlent de vendre leur fonds de commerce.

Le fonds de commerce est constitué d’élément corporels (tout ce qui est concret, visible et réel tel que le matériel, les marchandises et équipements, mobiliers… et d’éléments incorporels (impossible à quantifier physiquement) tels que la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, la marque, les relations avec les fournisseurs, les contrats de travail des employés...

Le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire ou par un tiers par le biais d’un contrat.

La valeur du fonds est soumise à des formalités d’enregistrements et au paiement de droit de mutation

Lorsque vous souhaitez vendre votre fonds de commerce il est important de bien se renseigner sur les obligations que vous allez avoir auprès de votre acheteur et aussi de déterminer précisément quels sont les biens compris dans la vente du fonds.

Nous sommes là pour vous aider à bien comprendre les subtilités que vous pouvez rencontrer lors de la cession ou l’achat de l’entreprise.


L'indemnité d'éviction du bail commercial pour les entreprises et les commerçants.

CIBLE&PRO· OCTOBRE 2019

L'indemnité d'éviction du bail commercial pour les entreprises et les commerçants.
Explication :

Si le bailleur souhaite résilier le bail commercial de son locataire, il est tenu de lui verser une compensation financière appelée "indemnité d'éviction".

Celui-ci doit donner congé à son locataire en indiquant les motifs de ruptures du bail.

Le locataire doit ensuite lui demander en retour l'indemnité d'éviction qui correspond généralement à la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail. L'indemnité est fixée à l'amiable entre les deux parties.

En cas de désaccord, une procédure judiciaire est engagée pour déterminer la valeur de l'indemnité en fonction du préjudice subi.

Bien entendu, l'indemnité est due par le bailleur si le locataire remplit bien les conditions sur la propriété commerciales et s'il n'y a pas de motif grave et légitime en cours.

Il existe plusieurs différents types d'indemnités selon le cas dans lequel le locataire se positionne.(Remplacement, déplacement, transfert, accessoires...). Prenez contact avec nos services pour en savoir plus.


Renouvellement ou prolongation du bail commercial ? Bien comprendre les différences.

CIBLE&PRO· JUILLET 2019

Dans notre domaine, nous sommes régulièrement confrontés à une problématique, certains de nos clients ne font pas la distinction entre la tacite prolongation du bail commercial et le renouvellement du bail.

Explication : le bail commercial 3/6/9 (durée de 9 ans découpé en 3 périodes) peut-être défini comme étant le contrat par lequel un bailleur loue un local à un commerçant ou un artisan afin que ce dernier puisse y exercer son activité commerciale. Ce statut donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail.

Lorsque le bail arrive à son terme, et si le bailleur ne sait pas manifesté, le locataire doit impérativement demander le renouvellement de son contrat, sinon il se poursuivra par tacite prolongation. Attention : tacite prolongation du bail ne veut pas dire renouvellement de bail.

La tacite prolongation signifie que le bail en cours se poursuit pour une durée indéterminée mais sans conclusion d'un nouveau contrat. Le risque pour le locataire qui dépasse les 12 ans c’est de permettre au propriétaire bailleur de déplafonner le loyer. (Un prochain article expliquera cette notion de déplafonnement.) le locataire risque également d’avoir des difficultés pour vendre son fonds de commerce dans de bonnes conditions, un renouvellement ou un nouveau bail sera à négocier avec le bailleur pour le repreneur.

C’est pourquoi le droit au renouvellement est très important pour le locataire, il doit le notifier à son bailleur 6 mois avant le terme de son bail par acte huissier ou courrier recommandée avec AR. Il peut également le faire à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

Attention, de nombreuses clauses et spécificités selon les baux sont à prendre en compte. N’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions échanger ensemble et vous mettre en relation avec un conseil compétant spécialisé en droit des affaires.


Pourquoi investir dans les murs commerciaux reste très avantageux ?

CIBLE&PRO· MAI 2019

Voici un sujet sur lequel nous sommes régulièrement sollicités. Lorsque nous parlons d’investissement dans l’immobilier, nous pensons très souvent logement, appartement ou maison. Pourtant investir dans des locaux commerciaux peut s’avérer bien meilleur choix pour le placement de votre argent.

Nous allons voir ensemble les différents avantages qu’offrent ce type d’investissement, mais décryptons d’abord le vocabulaire pas toujours évident du milieu des professionnels.

Investir dans un local commercial consiste à acquérir les murs d’un commerce dans le but de les louer à un exploitant. A ne pas confondre avec l’achat d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail, qui sont réservés aux locataires, nous reviendrons sur ce sujet dans un autre article.

J’ai donc listé pour vous quelques avantages :

Avantage n°1 : investir dans les murs commerciaux donnent très souvent lieu à des rendements plus importants et plus attrayants que dans l’immobilier d’habitation. (De 5 à 7 % en moyenne.)

Avantage n°2 : moins de turn-over. Le locataire est engagé pour une durée de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, (hors location saisonnière ou dérogatoire). Le locataire restera au minimum 3 ans.

Avantage n°3 : Moins d’impayés. Dans une location d’habitation, le loyer reste un coût, pour le commerçant c'est différent, le local fait partie intégrante de son outil de travail. Le locataire a donc tout intérêt à payer ses loyers.

Avantage n°4 : En immobilier commercial, les travaux d’agencement du local restent à la charge du locataire. En règle générale le gros œuvre ou les grosses réparations sont à la charge du bailleur, ses travaux sont plutôt rare (Attention le locataire doit informer son bailleur pour certains travaux dans le local et le cas échéant les faire valider par l’architecte de celui-ci).

Investir dans des murs de commerce reste donc un moyen avantageux, il est important de vérifier différents points avant de se lancer, c’est pourquoi nous sommes là pour vous accompagner au mieux dans vos démarches.